Sida 1 av 1

Kostnader och finansiering

Postat: 2018 04 01, 21:40
av sigge
380 000 000 kr i nya lån.
Det motsvara drygt 600 000 kr per lägenhet.

I bilagan till Årsredovisningen 2017 behövs högre belopp, 600 000 kr -- 800 000 kr, för att renovera lägenheter som föreningen säljer.
Merparten kanske går till ytskiktet?
Styrelsens broschyr anger att betydligt mer omfattande åtgärder skall genomföras.

Utöver mera lån nämns också "egna befintliga medel". Skulle det vara de 91 hyreslägenheterna?

Fastighetsutvecklingen kanske till sist kan ge bidrag även om det verkar mörkna på himlen för nya bostadsrätter. Tom broschyren andas lite mer pessimistiskt tonläge.

Andra bostadsrättsföreningar har väl suckat djupt över höjda avgifter efter stambyte. Är vi bättre rustade?

Re: Kostnader och finansiering

Postat: 2018 04 02, 14:56
av ludvig
Jaha ja. Den som spar han har. Kanske tom lite ”egna befintliga medel”
Spar styrelsen pengar hos medlemmarna ställer medlemmarna fula frågor när styrelsen vill komma åt pengarna.

Styrelse har ju sparat pengar. Ta dom, säger de.
Äh, hmm.... Det är ju det vi försöker säger Styrelsen.
Va!? Var har Styrelsen gömt pengarna den påstått sig spara? Sedan 2012 har ju Styrelsen sparat 59 miljoner!
30 miljoner behövs. Styrelsen har ju sparat mer än det!
Nähä då! Styrelsen får allt plocka fram de sparade slantarna.

Styrelsen som vet hur den använder språket bråkar inte gärna med medlemmarna.
Då skulle ju Styrelsen behöva sänka sig till medlemmarna nivå och använda språket på deras sätt dvs på alla icke ekonomers vis.
Hur mycket jobb skulle det inte kräva för att få medlemmarna att ens förstå och än mindre gå med på Styrelsens fiffiga upplägg.
Hur ska man då kunna sitta i en styrelse?

Så Styrelsen får göra som brukligt, gå till banken.
Och lånen växer.
Och sparandet minskar eftersom banken begär ränta.
Banken kan till och med harklar sig och begära amortering när de med misstänksamma ögon synar Styrelsen i sömmarna.
Årets resultat visar större och större underskott.
Då hamnar Styrelsen i bryderi. Plötsligt finns inget att spara hos medlemmarna längre.
Att höja avgiftsnivån är ju inte att tänka på. Vilka björnar skulle inte det väcka.

Men vilken tur!
Styrelsen kan dra till med stambyte. Det vet ju alla att det kostar så mycket att inget sparande i världen kunnat parera.
Nu går det att med nytt fikonspråk bluddra bort medlemmarnas eländigt fula frågor.
Visserligen är stambyte för tidigt men vad gör man inte för att få fortsätta i styrelsen.

Re: Kostnader och finansiering

Postat: 2018 04 02, 18:23
av jonatan
Vart har pengarna tagit vägen då?

Titta i Årsredovisning 2017, sid 1, listorna ”Tidigare genomfört underhåll” och ”Pågående och framtida underhåll”.
Titta på sid 4 hur ”Avskrivningar av materiella tillgångar” stadigt växer. Det beror på ovanstående investeringar.

Men mera ränta och mera avskrivning ökas underskottet i ”Årets resultat”. När resultatet blir lika stora som ”Avskrivningarna” finns ju inget att spara.

Alltför kreativ bokföring kanske inte bankerna köper hur länge som helst. De har med all säkerhet gängse tolkning av ordet ”spara”.
De börjar tänka i banor som ”ökad risk”. Risken kompenserar de med högre ränta. I värsta fall amortering som lök på laxen.
Va, säger Styrelsen!

Högre ränta drabbar inte bara föreningen. Det drabbar även den som skall ta lån för att köpa en lägenhet i föreningen.
Köpmotstånd sänker priset.
Va, har medlemmarna all rätt att säga!

Så då är både banker och medlemmar ute efter Styrelsen!
Men stambyte är då inte att leka med. Här har Styrelsen greppet.

Re: Kostnader och finansiering

Postat: 2018 04 02, 22:07
av jenny
Rätt så grabbar!

Hur mycket bättre hade det inte sett ut om styrelsen gjort som föreningar med högt ”sparande” enligt fikonspråket.
”Årets sparande” skulle kunna ökats till rankinglistans ”Normal” om avgiften till föreningen satts på en nivå där den balanserar avskrivningarna. Då blev det inget underskott.
Visserligen skulle det ge Styrelsen en hög med pengar som tydligen ”bränner i fickan”. Vad kunde man inte göra med dessa, solpaneler på taket, elektriska namnskyltar och annat kul.

Men en skicklig styrelse skulle använda överskottet till att amortera ner lånen. Så länge lånen är mycket större än årets överskott från medlemmarna skulle det vara rätt väg.
Om de 59 miljonerna som ”sparats” över åren använts till att amortera på lånet hade det varit en enkel sak att öka på lånet igen med de 30 miljoner som plötsligt behövdes. Lånen har varit oförändrat 120 miljoner sedan 2012.

Amorteras lånet skulle lånenivån bölja upp och ner över tid men medlemmarna skulle se samma avgiftsnivå till dess något händer som kräver nya tag.
Med lite överuttag en längre tid skulle lånenivån ha amorterats ner och skapat ett låneutrymme som förts skall fyllas innan mer lån läggs på.
Ökningen till den nya avgiftsnivån skulle kännas men inte så tung som att stega upp från en konstlad låg nivå.

På det sättet skulle ett reellt sparande uppstå där både en ekonom och medlemmarna har samma tolkning.

För föreningen gäller det att ha en Styrelse som tänker så också

Re: Kostnader och finansiering

Postat: 2018 09 06, 14:04
av Edison
1.     Det finns en risk att föreningen betalar ett överpris mot bakgrund av att HSB konsult och deras lösningar brukar vara mycket dyra enl. uppgifter från skilda oberoende källor. Nu när varningsflaggen har höjts, att det finns en stor risk, att det kan bli onödigt dyrt, anser vi, att det absolut är styrelsens ansvar att kolla upp hur det förhåller sig.

2.     Låt ytterligare en sakkunnig titta på framtagna underlag. Med hjälp av nyckeltal tala om ungefär vad kostnader borde bli. Detsamma gäller för hissar, värmesystem och övriga projektet.

3.     Sen kan det visa sig, att det är korrekt projekterat, prissatt och bli jättebra med HSB, men då har styrelsen i alla fall följt upp prissättningen och riskerar inte någon kritik i framtiden.
Styrelsen har ingenting att förlora bara att vinna.
Om projekteringen inte tål granskning från start, vilket är mycket illa varslande och oroande!
 
4.   När projektet skall handlas upp, ska styrelsen aktivt vara med i urvalet av anbudsgivare. Utan stora ÄTA poster under projektet. (ÄTA står för Ä=Ändring, T=Tillägg och A=Avgående. ÄTA-arbeten är förändring av ursprungligt uppgjort kontrakt)
 ililm,,
5.   Låt oss hjälpas åt och ta del av handlingarna som är framtagna och komma med riktvärden som talar om hur vi ligger till.
 
 6.  Ett stambyte per lägenhet kostar normalt mellan 275 – 313 tkr. Enligt presenterat tårtdiagram, skulle varje renovering av våra badrum och WC, i snitt kosta ca.420 tkr.

7. Jag saknar kostnadsbiten av våra köksstammar i tårtdiagrammet
 
8.  Projektledning/konsult brukar max kosta 90 timmar i månaden under genomförande av stambyte i en stor brf fastighet. Vi vill se en redovisning av antalet timmar, som är budgeterat i det framtagna och presenterade projektet.

9. Jag känner till en HSB förening, som genomfört ett totalt stambyte i sina lägenheter. Denna förening anlitade, till att börja med, vår HSB-konsult men bytte ut honom. Exakt vad det var som fick dem att byta projektledare, måste de själva få berätta. Vi kan lämna referens till denna förening om styrelsen är intresserad och vill undersöka varför samma konsult, som nu anlitas av Brf Kantarellen, byttes ut.